Как выбрать участок для строительства дома под ИЖС

Выбор земельного участка играет ключевую роль в реализации планов по строительству жилья. Независимо от размера и типа недвижимости, будь то двухэтажный коттедж или небольшой одноэтажный дом, качество жизни и комфорт будущих обитателей непосредственно зависит от местоположения и назначения земли. В этой статье вы найдете пошаговое руководство по выбору земельного участка и избежанию ошибок на этапе его приобретения.

Целевое предназначение участка: дачный или жилой дом

Когда вы выбираете участок, важно учитывать его целевое предназначение – будет ли это место для строительства дачи или жилого дома. Каждый земельный участок имеет свой правовой документ, в котором указано его разрешенное целевое использование. Наиболее предпочтительным вариантом согласно Градостроительному кодексу России является участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Это дает возможность строить жилые дома и легко оформить прописку и взять ипотеку.

Участок, предназначенный для дачного строительства, дачного хозяйства или личного подсобного хозяйства (ЛПХ), не позволяет строить индивидуальное жилое помещение и разрешает только возведение садовых построек. Садовые и дачные постройки предназначены в основном для сезонного проживания и в большинстве случаев не подходят для постоянной регистрации. Приобретение участка с таким назначением без предварительной юридической консультации не рекомендуется. 

Обязательно проверьте кадастровый номер участка перед покупкой.

Характеристики грунтов на участке

От характеристик грунта на участке напрямую зависит допустимый тип фундамента для дома. При неблагоприятных условиях стоимость строительства  фундамента может возрасти на 30%. Основные факторы включают глубину залегания грунтовых вод и несущую способность почвы.

Если уровень грунтовых вод находится выше 2 метров, потребуется осушение грунта, что требует дополнительных расходов. Что же касается несущей способности грунта, то чем выше этот показатель, тем лучше. Например, на участке с несущей способностью грунта 10т/м2 на глубине 1 метра можно создать даже мелко-заглубленный ленточный фундамент, который является наиболее экономичным видом.

Полноценный анализ грунта возможен только после проведения геологических исследований. А пока еще выбирается участок, обратите внимание на:

• наличие болот в окружающей местности;
• расположение близлежащих водоемов;
• тип и глубину фундамента на смежных участках.

Среди всех типов грунта наиболее благоприятными для строительства считаются песчаные почвы, хотя они встречаются редко. Глинистые грунты также приемлемы, но они приводят к увеличению затрат на устройство септика. Плодородные грунты идеальны для садоводства, однако под фундамент потребуются дополнительные земляные работы. Поэтому оптимальным вариантом считается плодородный слой глубиной не более 60 см.

Форма участка и уклон

Квадратная форма участка считается наиболее удачной, поскольку она обеспечивает больше вариаций при выборе проекта будущего дома. Узкий участок может вызвать сложности при подборе дома и планировании ландшафтного дизайна.

Также стоит выбирать участок, который визуально кажется ровным и имеет минимальный уклон. Участок с большим уклоном потребует дополнительных затрат на земляные работы для строительства дома, террасы, парковочных мест, детской игровой площадки и т.д. Идеально, если уклон земли на участке не превышает 10% и размещен с южной стороны.

Ориентация по сторонам света

Ориентация дома относительно сторон света также имеет важное значение для энергоэффективности постройки. Лучший вариант — входы на участок и в дом, ориентированные на север. Такое расположение позволяет ориентировать жилые помещения дома на юг (где большюя часть дня присутствует солнце), а технические и служебные помещения — на север.

Участок с фундаментом или без: что лучше

Что касается участка с уже строящимся фундаментом, наше рекомендация — избегать таких покупок. Демонтаж существующих сооружений повлечет дополнительные затраты, которые могут перекрыть экономию от покупки земли. Если же участок уже имеет фундамент, приступать к строительству допустимо только при наличии прилагаемого проекта и соблюдении всех правил строительства при его создании. Но в этом случае Вам придется подстраивать размер и проект дома под уже существующий фундамент, что не всегда удобно.  

Наличие дорог и подъезда к дому

Приобретение участка подразумевает собой наличие хороших подъездных путей к нему. Проходимость дороги для автомобилей в течение всего года является обязательным требованием. В случае отсутствия такой возможности, необходимо быть готовым осуществить строительство подъездной дороги за свой счет.

Инфраструктура

Кроме того, удобно иметь близкое расположение участка к остановке общественного транспорта, но следует иметь в виду, что недвижимость в таких местах обычно имеет более высокую стоимость. При осмотре местности важно обратить внимание на наличие магазинов, школ, детских садов, а также медицинских учреждений. Оценка уровня безопасности и удобства для детей и возможность совершения покупок должны быть важными критериями при выборе места проживания.

Обеспеченность инженерными коммуникациями

Приобретение участка с уже имеющимися коммуникациями, такими как газ, электричество и водоснабжение, позволит сэкономить средства на их подключение. Оптимальное расположение инженерных коммуникаций относительно дома также является важным фактором, например, наличие газораспределительного пункта в 100 метрах, опоры сети электроснабжения в 300 метрах и водопровода в 200 метрах от дома.

Однако важно помнить, что наличие газовой трубы в районе еще не гарантирует его подключение к вашему дому. Поэтому необходимо уточнить возможность подключения газа через местные инстанции перед принятием окончательного решения. 

Экологическая обстановка

При выборе места для постройки дома или при покупке готового дома важно учитывать экологическую ситуацию в этом районе. Дополнительная проверка должна быть проведена на предмет близлежащих промышленных предприятий, радиосигналов станций, свалок, высоковольтных линий и других факторов, которые могут неблагоприятно влиять на условия проживания. Радиационный фон также имеет значение.

Что касается окружающей среды, есть несколько особенностей, которые могут повлиять на ваш комфорт. Не рекомендуется покупать участок зимой из-за возможных проблем, которые может скрыть снег, такие как старый фундамент, пни, перепады высот и некоторые растения, указывающие на близость грунтовых вод.

Идея постройки дома у подножия склона, на краю леса или на берегу реки может казаться привлекательной. Однако следует помнить о некоторых компромиссах, которые могут потребоваться. Например, участки, находящиеся недалеко от воды, часто имеют высокий уровень грунтовых вод, а участки на склоне или рядом с лесом могут иметь более высокую влажность и дефицит солнечного света. Близость к лесам и водоемам также может привести к появлению комаров, лягушек, кротов и змей.

Если ваш участок находится менее чем в 500 метрах от водоема, нужно учесть, что звуки от пляжно-водных развлечений могут казаться громче, так как вода усиливает распространение звука. (Катание на катерах и лодках, визги купающихся).

Независимо от того, планируете ли вы построить небольшой дачный дом или более масштабный проект, вышеупомянутые рекомендации будут полезны. Участки, отвечающие всем этим требованиям, могут быть дорогими. Поэтому важно взвесить все плюсы и минусы и готовиться к тому, что с некоторыми недостатками придется либо бороться, либо примириться.